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今年买房这些坑一定要注意!

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南通买房一定要贷款!杠杆率甚至比涨幅更重要!


诚然,涨幅虽然重要,杠杆率更重要——不同的2个房子,一个涨30%,一个涨50%,但前者是3成首付,而后者是全款。其实,收益率,当然是前者后。


涨幅*杠杆率,前者几乎100%收益率,而后者只有50%,前者是后者的一倍。


换句话,涨了30%的房子跑赢了涨幅50%的房子。这就是杠杆率的魅力。所以,与“买哪儿”相比,聪明的房产投资者更在乎“怎么买”。优化了怎么买,提高自己的杠杆率,最终收益一样会很高。


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注意!伪豪宅是坑!


什么房都叫豪宅,这是不合理的。事实上,南通的豪宅很少。

充其量,大部分我们所说的豪宅,无非面积大一些的房子,其他方面并无太大区别。即便是有钱人,也很重视“偷了多少面积”、得房率、朝南的房间有多少等刚需才注重的因素。

但凡有创新的产品,在南通混得都不太好。这也让房企普遍心态保守。当然,更本质的原因是:南通的房价更多是被地段公共资源推动而不是被产品驱动。

与其花心思做产品,不如缴笔钱,挂个名校分校的牌子。反过来也提醒我们注意,不要被“伪豪宅”吸引。南通这个城市,中间阶层较多,而高端和低端的,也不算多。到了300万以上的层面,其实接盘力并不很强。所谓强者恒强的效应,在南通,并不明显。

300万以上的房子流动性?在南通,这是很低的。


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别买!市区没学区的老破旧!

市区老旧房,其实很有魅力。毕竟,它所在的地段沉淀了很多人的记忆。因为有浓重的记忆与生活方式的路径依赖,这些老旧房很多人并不舍得卖掉做置换。

每个城市都有这样一批人们对于地段的迷恋超过了价值本身。当然,住住也是可以的。只是房子本身的建筑结构、标准和面积尺度是无法承载真正的“美好”。

大多数市区50多平60多平的2房,这与“改善”绝对是两回事。当然,我们可以很善意的说,老旧房,老人住住,那也是对往日时光的眷念不舍,也不习惯新城区那种崭新房子、商业综合体和大马路。

所谓“烟火气”在于人口稠密、沿街商铺多。这种迷恋不是完全没道理,但过分迷恋只能说明改善能力不够,无法置换到同区域的新房或新城区的大房子。

能力够得着,谁愿意住60平的老房子?说到底,很多老人不愿意离开老房子,其实是资金能力不够。从城市变迁发展上来看,被动等待拆迁的财富命运要低于选择城市发展板块的主动性选择。

现在卖不掉的房子,以后更难卖掉。这是硬核道理。


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真相!全款买房不是真有钱人!

过去,一直有这样的误解:有钱人很潇洒的全款买房。


其实,富人之所以为富,很大程度上在于充分运用负债及杠杆,无论产业还是买房都是如此。而全款买房,一般都是“穷人思维”。


很多人会觉得没安全感,其实恰恰相反,有钱也不能全款买房呀——多出来的钱,你可以提前还款、可以做其他理财、还可以用来买其他房。你具备了多重选择能力。


全款买房,理论上只有两种情况:(1)超低价二手房,房东必须要求全款;(2)全款买房之后做抵押。


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千万别乱买商铺、写字楼!

我经常听人说道商铺都是坑,然而这两年我还是看到很多富人买的好铺子默不作声的赚取了超额的利润!但是赚钱的商铺是属于会玩它的人


但是大家绝对别忽略了商业地产交易中的相关税费,这其中包括交易手续费、房屋登记费、印花税、契税、土地税、所得税、营业税金及附加、土地出让金、土地出让金契税。其中土地税和所得税高的吓人,即使你可以将这些税费转移给买家,但其实也吃掉了自己的利润。买卖越频繁,交易成本越大。


对于普通住房来说,即使租金不好,最坏的打算就是自己居住。但是如果商铺租金不高的话,由于其所处的位置往往是人流大、人流杂的地方,根本不适合改造成自住的场所。


再提醒大家,当你不实在知道怎么判断的时候,记住这么两句话:相信规律,相信常识,相信亲眼所见,这样大概率不会犯错;在楼市里,只要不犯错,你就赢了一半。




注:本文图片来源于本司已获授权使用的摄图网,部分来源于网络,侵删!


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